Hypoteční sazby dál rostou, Swiss Life Hypoindex vyskočil na 5,32 procenta

Kdo doufal, že se hypotéky během léta zlevní, dostal v červenci další studenou sprchu. Podle Hypoindex.cz vzrostl Swiss Life Hypoindex už počtvrté v řadě, tentokrát o dva bazické body na 5,32 procenta. Na této úrovni byl index naposledy v listopadu 2024, takže období levnějších hypoték se opět vzdaluje. Nejvýhodněji dnes banky nabízejí tříletou fixaci se sazbou kolem 5,02 procenta, zatímco delší fixace vycházejí ještě dráž.

Pro každého, kdo řeší koupi nemovitosti nebo refinancování, je to zásadní informace. Rozdíl mezi sazbou pět a šest procent se na dvacetileté hypotéce za pár milionů korun počítá ve statisících korun na úrocích. Když sazby čtvrtý měsíc v řadě rostou, není to náhodný výkyv, ale trend, který mění chování celého trhu s bydlením i úvahy domácností o tom, kdy a jak si pořídit vlastní bydlení.

Proč sazby rostou, i když se čekal opak

Ještě před rokem převládal na trhu optimismus, že hypoteční sazby budou klesat. Vývoj se ale otočil. Za rostoucími sazbami stojí kombinace několika faktorů. Náklady bank na financování zůstávají zvýšené, výnosy státních dluhopisů, od kterých se dlouhodobé sazby odvíjejí, se drží vysoko a přetrvávající inflační rizika brání centrální bance v razantnějším snižování úroků. Trh se dostal do fáze, kdy se levné peníze staly minulostí a návrat k nim není na dohled.

Roli hraje i chování samotných bank. Když poptávka po hypotékách roste a nemovitostní trh je aktivní, banky nemají důvod stlačovat marže. Naopak si mohou dovolit držet sazby výš, protože klienti hypotéky berou i za současných podmínek. Kombinace vyšších nákladů na peníze a silné poptávky tak tlačí sazby vzhůru z obou stran a Swiss Life Hypoindex to jen věrně zrcadlí.

Podstatná je i role měnové politiky. Výše hypotečních sazeb úzce souvisí s tím, jakou hladinu základních úrokových sazeb nastavuje centrální banka a jak trh čte její další kroky. Aktuální nastavení a odůvodnění měnové politiky zveřejňuje Česká národní banka a právě její opatrnost při snižování sazeb je jedním z důvodů, proč komerční banky nemají prostor hypotéky výrazněji zlevňovat. Dokud přetrvávají inflační rizika, zůstává i tlak na vyšší úroky a hypoteční trh se drží na zvýšené hladině.

Důležitý je i časový kontext. Řada domácností, které braly hypotéky v období nízkých sazeb kolem roku 2021, se blíží k okamžiku refixace. Až jim skončí původní fixace, přejdou z úroků kolem dvou procent na dnešních pět a více. Pro tyto rodiny to znamená skokové zdražení měsíční splátky a rostoucí Hypoindex jen potvrzuje, že žádné mírné přistání je nečeká.

Co vyšší sazby znamenají pro dostupnost bydlení

Vyšší hypoteční sazby přímo snižují dostupnost vlastnického bydlení. Se sazbou nad pět procent si domácnost může dovolit půjčit méně než při sazbě kolem tří procent, protože banka počítá s vyšší splátkou a přísnějšími ukazateli schopnosti splácet. To automaticky vyřazuje část zájemců z trhu nebo je tlačí k levnějším nemovitostem, menším bytům či do regionů, kde jsou ceny nižší.

Paradoxně to ale nemusí znamenat pokles cen nemovitostí. Když je nová výstavba omezená, jako je tomu v Praze, a poptávka po bydlení zůstává silná, ceny se drží nahoře i navzdory dražším hypotékám. Výsledkem je situace, kdy jsou nemovitosti drahé a zároveň drahé na financování. To je pro kupující nejméně příznivá kombinace a vysvětluje, proč se řada lidí uchyluje k nájemnímu bydlení a odkládá koupi na později.

Pro investory do nemovitostí mění vyšší sazby celou kalkulaci. Financování nákupu na úvěr se zdražuje a výnos z pronájmu musí být vyšší, aby investice dávala smysl. Část investorů proto přechází k opatrnosti, jiní hledají nemovitosti s vyšším výnosovým potenciálem nebo se přesouvají do lokalit s lepším poměrem ceny a nájmu. Éra, kdy se dalo levně půjčit a spolehnout na růst cen, skončila a trh se přizpůsobuje nové realitě.

Jak k rostoucím sazbám přistoupit

Pro domácnost, která koupi bydlení zvažuje, platí několik praktických zásad. Především má smysl srovnávat nabídky více bank, protože rozdíly mezi nimi jsou dnes významné a i pár desetin procenta dělá na dlouhé hypotéce velký rozdíl. Kratší fixace může být levnější, ale nese riziko, že po jejím skončení budou sazby ještě výš. Delší fixace je dražší, zato dává jistotu splátky na několik let dopředu. Volba mezi nimi závisí na tom, jak moc rodina potřebuje předvídatelnost.

Kdo dnes stojí před refixací, měl by ji řešit s předstihem a nespoléhat na to, že mu banka nabídne automaticky nejlepší podmínky. Aktivní vyjednávání a poptání konkurenčních nabídek se v současném prostředí vyplatí víc než kdy dřív. Stejně tak má smysl přehodnotit rozpočet a počítat s tím, že splátka po refixaci může výrazně vzrůst.

Celkově Swiss Life Hypoindex na hodnotě 5,32 procenta potvrzuje, že český hypoteční trh vstoupil do delšího období vyšších sazeb. Není to dočasný výkyv, ale nové normální. Kdo s tím počítá, může se rozhodnout střízlivě, ať už jde o koupi, refinancování, nebo odklad rozhodnutí na příznivější dobu. Kdo naopak čeká na rychlý návrat levných hypoték, může čekat velmi dlouho.

Časté otázky

Na jakou úroveň hypoteční sazby vzrostly?

Swiss Life Hypoindex v červenci 2026 vzrostl počtvrté v řadě, tentokrát o dva bazické body na 5,32 procenta. Na této úrovni byl naposledy v listopadu 2024. Nejvýhodnější nabídky bank se pohybují kolem 5,02 procenta u tříleté fixace.

Proč hypoteční sazby rostou, když se čekal jejich pokles?

Za růstem stojí zvýšené náklady bank na financování, vysoké výnosy státních dluhopisů a přetrvávající inflační rizika, která brzdí razantnější snižování úroků centrální bankou. K tomu se přidává silná poptávka po hypotékách, díky které banky nemají důvod stlačovat marže.

Znamenají vyšší sazby, že klesnou ceny nemovitostí?

Nemusí. Vyšší sazby sice snižují dostupnost financování a část kupujících z trhu vyřazují, ale při omezené nové výstavbě a silné poptávce se ceny nemovitostí drží nahoře. Výsledkem bývá kombinace drahých nemovitostí a drahého financování zároveň.