Praha povolila o 85 procent méně bytů. Krize bydlení míří do dalšího kola

České stavebnictví hlásí devatenáctý měsíc růstu v řadě a na první pohled to vypadá jako dobrá zpráva. Když se ale podíváme pod povrch, optimismus je předčasný. Podle Hypoindex.cz se v Praze v květnu povolilo pouze 122 bytů, což je meziročně o 85 procent méně. Pro město, které má přes 1,4 milionu obyvatel a chronicky nedostatečnou nabídku bydlení, je to katastrofální číslo. Samotný růst stavební produkce totiž bytovou krizi nevyřeší, pokud se nová výstavba zadrhne už ve fázi povolování.

Rozpor mezi silnou stavební produkcí a propadem povolení je klíčem k pochopení celé situace. Stavební firmy dnes dokončují projekty, které dostaly razítko před dvěma nebo třemi lety. To, co se povoluje teď, se ale projeví až za několik let. Pokud povolování dramaticky klesá právě v hlavním městě, znamená to, že problém s dostupností bydlení v Praze se nezmírní, ale naopak prohloubí. Trh dnes žije z minulých rozhodnutí a připravuje si další vlnu nedostatku.

Proč se v Praze nestaví, i když stavební produkce roste

Jádro problému leží v povolovacím procesu. Praha je dlouhodobě známá extrémně pomalým schvalováním nové výstavby a nové stavební právo, které mělo situaci zjednodušit, zatím v praxi spíš vnáší nejistotu. Přechod na nový systém, digitalizace řízení a personální kapacita úřadů se ukazují jako brzda, ne jako urychlovač. Developeři čekají, města a městské části tápou v nové legislativě a výsledkem je propad počtu vydaných povolení.

Druhým faktorem je samotná ekonomika projektů. Vysoké úrokové sazby zdražily financování výstavby, náklady na materiál a práci zůstávají zvýšené a developeři počítají každou korunu. Když se k nákladům přidá nejistota, jak dlouho bude povolování trvat a jak dopadne, řada projektů se prostě odloží nebo přehodnotí. Výsledkem je, že se staví hlavně tam, kde je to rychlé a předvídatelné, a Praha do této kategorie dlouhodobě nepatří.

Třetím prvkem je koncentrace poptávky. Do Prahy míří pracovní síla z celé republiky i ze zahraničí, poptávka po bydlení je trvale vysoká a nabídka za ní nestačí. Když v takovém prostředí povolování spadne o 85 procent, tlak na ceny nájmů i vlastnického bydlení nezmizí, jen se odsune do budoucna. Nedostatek se nevytváří přes noc, ale povolovací propad z roku 2026 se do cen promítne s několikaletým zpožděním.

Regionální boom jako protiváha pražské blokády

Zajímavé je, že mimo Prahu vypadá situace úplně jinak. Podle Hypoindex.cz se za prvních pět měsíců roku 2026 v Česku začalo stavět téměř 19 tisíc bytů, zatímco ve stejném období předchozího roku to nebylo ani 14 tisíc. Bytová výstavba tedy jako celek zažívá velmi silné období, jen se přesouvá z hlavního města do regionů. Lídrem výstavby dnes není Praha, ale kraje, kde je povolování rychlejší a pozemky levnější.

Tenhle přesun má hlubší důsledky. Znamená, že nová nabídka bydlení vzniká často jinde, než kde je poptávka nejsilnější. Pro člověka, který potřebuje bydlet a pracovat v Praze, je málo platné, že se rekordně staví v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji. Regionální boom sice zlepšuje celková čísla výstavby, ale nedostupnost pražského bydlení řeší jen okrajově a nepřímo, přes možnost dojíždění nebo přesun za levnějším bydlením.

Statistiku bytové výstavby a stavebních povolení pravidelně publikuje Český statistický úřad, který sleduje jak počty zahájených a dokončených bytů, tak vydaná stavební povolení podle krajů. Právě tato data umožňují rozpoznat, že celorepublikový růst a pražský propad jdou proti sobě. Pro pochopení trhu je klíčové nedívat se jen na souhrnné číslo za celou zemi, ale rozlišovat mezi regiony, protože průměr zakrývá to nejdůležitější, tedy že hlavní město se v povolování nové výstavby propadá.

Pro investory a firmy z toho plyne jasný signál. Rozdíl mezi Prahou a regiony se v příštích letech pravděpodobně prohloubí. Kde se dnes rychle povoluje a staví, tam bude za pár let vyrovnanější nabídka a mírnější cenový tlak. Kde se povolování zadrhlo, jako v Praze, tam se nedostatek prohloubí a ceny budou odolnější vůči poklesu. Kdo přemýšlí o nemovitosti jako o investici nebo o firemním sídle, měl by tento regionální rozjezd sledovat velmi pozorně.

Co propad povolení znamená pro trh a pro peněženku

Z pohledu domácnosti je nejdůležitější závěr nepříjemný. Méně povolených bytů dnes znamená méně dokončených bytů za několik let, a to v situaci, kdy poptávka po pražském bydlení neklesá. Základní tržní logika je neúprosná. Když nabídka roste pomaleji než poptávka, ceny a nájmy míří vzhůru. Povolovací propad tak není jen statistika pro úředníky, ale předzvěst dalšího kola tlaku na dostupnost bydlení v hlavním městě.

Pro developery a stavební firmy je situace dvojznačná. Krátkodobě mají práci na projektech z minulých let a produkce roste. Střednědobě jim ale hrozí, že pipeline nových projektů v Praze vyschne, a budou muset hledat příležitosti jinde. To může urychlit už probíhající přesun aktivity do regionů a proměnit mapu české výstavby na několik let dopředu.

Politicky je to téma, které nezmizí. Bez zásadního zrychlení povolování a bez funkčního nového stavebního práva se pražská bytová krize bude jen zhoršovat. Řešení neleží v tom stavět víc razítek, ale v tom vydávat je rychleji a předvídatelněji. Dokud se to nepodaří, zůstane Praha městem, kde je poptávka po bydlení obrovská, nabídka nedostatečná a povolovací proces hlavní brzdou celého trhu.

Časté otázky

O kolik povolení bytů v Praze skutečně kleslo?

Podle komentáře na Hypoindexu se v Praze v květnu 2026 povolilo pouze 122 bytů, což je meziroční pokles o 85 procent. Vzhledem k tomu, že Praha má přes 1,4 milionu obyvatel a dlouhodobě nedostatečnou nabídku bydlení, jde o mimořádně nízké číslo.

Proč roste stavební produkce, ale povolení klesají?

Stavební firmy dnes dokončují projekty povolené před dvěma až třemi lety, takže produkce odráží minulá rozhodnutí. Počet nově vydaných povolení naopak ukazuje na budoucí výstavbu. Když povolení klesají, projeví se to jako nedostatek dokončených bytů s několikaletým zpožděním.

Znamená to, že se v Česku přestává stavět?

Ne. Za prvních pět měsíců roku 2026 se v Česku začalo stavět téměř 19 tisíc bytů, meziročně výrazně více. Bytová výstavba se ale přesouvá z Prahy do regionů, kde je povolování rychlejší a pozemky dostupnější. Problém je koncentrovaný především v hlavním městě.