Smrskflace dorazila i na realitní trh. Průměrný byt se za sedm let zmenšil, ale zdražil skoro dvojnásobně
Jev, který spotřebitelé znají z regálů supermarketů, se přesunul i na trh s bydlením. Byty se zmenšují, ceny přesto rostou, a kupující tak za víc peněz dostávají méně metrů.
Podle analýzy portálu Hypoindex se průměrný prodaný byt v Česku za sedm let zmenšil z 62 na 60 metrů čtverečních. V Praze je pokles ještě výraznější, z 64 na 58,5 metru čtverečního, tedy zhruba o celou menší místnost. Cena bytu přitom vzrostla o 94 procent na 5,3 milionu korun a cena za metr čtvereční poskočila dokonce o 105 procent na 92 tisíc korun. Kupující tak dnes platí zhruba dvojnásobek za byt, který je fyzicky menší než dřív.
Co je smrskflace a proč se objevila u bytů
Pojem smrskflace se původně používal pro potraviny a drogerii. Výrobce zmenší balení, ale cenu ponechá stejnou nebo ji dokonce zvýší. Zákazník platí víc za jednotku produktu, aniž si toho na první pohled všimne. Přesně tento princip se nyní projevuje i na trhu s novým bydlením.
Developeři reagují na vysoké ceny pozemků, drahé stavební práce a omezenou nabídku tím, že navrhují menší byty. Menší jednotka má nižší celkovou cenu, což ji činí zdánlivě dostupnější, přestože cena za metr čtvereční roste. Pro kupujícího to znamená, že se sice vejde do rozpočtu na celý byt, ale za svůj metr zaplatí výrazně víc než dřív.
Byt se vejde do rozpočtu, protože je menší. Cena za metr přitom nikdy nebyla vyšší. To je jádro realitní smrskflace.
Praha jako extrém celého trendu
Nejvýrazněji se jev projevuje v Praze, kde tlak na ceny pozemků i poptávka po bydlení dosahují nejvyšších hodnot. Pokles průměrné plochy z 64 na 58,5 metru čtverečního znamená, že z běžného bytu prakticky zmizela celá menší místnost. Kupující, který si před sedmi lety mohl dovolit prostornější dispozici, dnes za srovnatelnou částku dostane citelně méně prostoru.
Za tímto vývojem stojí i pomalé povolování nové výstavby. Když nabídka nestíhá poptávku, ceny rostou a developeři optimalizují projekty směrem k menším jednotkám, aby udrželi celkovou cenu na hranici, kterou je kupující ochoten zaplatit. Data Českého statistického úřadu dlouhodobě potvrzují, že bytová výstavba v hlavním městě zaostává za potřebami rostoucí populace, což tlak na ceny dále zvyšuje. Vývoj cen a dostupnosti bydlení pravidelně sleduje také Český statistický úřad.
Co z toho plyne pro kupující a investory
Pro kupující je hlavním ponaučením dívat se na cenu za metr čtvereční, nikoli jen na celkovou cenu bytu. Nižší cena menšího bytu může vytvářet dojem výhodné koupě, přestože jednotková cena je rekordní. Srovnávat je proto nutné na stejné jednotce, ne na celkové částce.
Pro investory je trend dvousečný. Menší byty se snáze pronajímají a mají nižší vstupní cenu, ale jejich hodnota je citlivá na vývoj úrokových sazeb a poptávky po nájmu. Vývoj hypotečních sazeb a měnové politiky, který dostupnost bydlení zásadně ovlivňuje, sleduje Česká národní banka. Rozhodnutí o sazbách se totiž promítá do toho, kolik lidí si vůbec může byt pořídit, a tím i do budoucí ceny.
Jak se rozhodnout při koupi menšího bytu
Menší dispozice nemusí být špatná koupě, pokud kupující ví, co dělá. Rozhodující je účel. Pro jednotlivce nebo pár, kteří hledají první bydlení v dobré lokalitě, může být kompaktní byt rozumným kompromisem mezi cenou a dostupností. Problém nastává tehdy, když kupující platí prémiovou cenu za metr a přitom potřebuje prostor, který menší byt nikdy neposkytne.
Praktické vodítko je dívat se na tři věci najednou. První je cena za metr čtvereční ve srovnání s obdobnými byty ve stejné lokalitě, nikoli celková částka. Druhá je efektivita dispozice, protože dobře navržený menší byt může být použitelnější než špatně řešený větší. Třetí je dlouhodobá potřeba, tedy zda byt vyhoví i za pár let, nebo zda se z něj kupující bude muset brzy stěhovat a znovu platit transakční náklady.
Pro toho, kdo zvažuje byt jako investici, přibývá ještě čtvrtý faktor, a tím je likvidita. Menší byty v dobrých lokalitách se obvykle snáze pronajímají i prodávají, protože oslovují širší skupinu zájemců. Naopak velmi malé jednotky v okrajových částech mohou být hůře obchodovatelné, pokud poptávka po nájmu ochabne. Rozhodnutí by proto mělo vždy vycházet z konkrétní lokality a čísel, ne jen z dojmu, že menší byt je levnější.
Časté otázky
Co znamená smrskflace na realitním trhu
Jde o situaci, kdy se byty zmenšují, ale jejich cena za metr čtvereční roste. Kupující tak platí víc za jednotku plochy, přestože celková cena menšího bytu může vypadat dostupněji.
O kolik se byty zmenšily
Dostupná data ukazují, že se průměrný prodaný byt v Česku za sedm let zmenšil z 62 na 60 metrů čtverečních. V Praze poklesl z 64 na 58,5 metru čtverečního.
O kolik vzrostly ceny
Cena bytu vzrostla zhruba o 94 procent na 5,3 milionu korun. Cena za metr čtvereční se zvýšila o 105 procent na přibližně 92 tisíc korun.
Jak se v tom kupující zorientuje
Klíčové je srovnávat cenu za metr čtvereční, ne jen celkovou cenu bytu. Nižší cena menšího bytu může působit výhodně, i když jednotková cena je rekordní.