Ceny bytů v Česku rostou dvakrát rychleji než v EU, tlak na dostupnost sílí

Český trh s bydlením se drží svého notoricky známého kurzu. Ceny bytů dál stoupají a co je horší, stoupají výrazně rychleji než ve zbytku Evropské unie. Data z Eurostatu ukazují, že tuzemské tempo zdražování je zhruba dvojnásobné oproti unijnímu průměru a růst nepolevil ani na začátku letošního roku. Pro kupující to znamená další kolo zápasu s cenami, které utíkají rychleji než jejich příjmy i úspory.

Podle Hypoindexu se Česko dlouhodobě řadí mezi země s nejrychlejším růstem cen nemovitostí v celé unii. Rozdíl proti evropskému průměru navíc není nový úkaz, ale trvalý rys tuzemského trhu, který se táhne roky. Čísla za začátek letošního roku ho jen potvrzují.

Co data ukazují

Statistiky Eurostatu srovnávají vývoj cen nemovitostí napříč členskými státy a v tomto srovnání Česko soustavně vyčnívá. Zatímco unijní průměr roste umírněně, tuzemské ceny bytů přidávají zhruba dvojnásobným tempem, přičemž mezikvartální růst se pohybuje řádově v jednotkách procent. Takové tempo se možná v jednotlivém čtvrtletí zdá nenápadné, ale nastřádané za několik let se z něj stává propast mezi cenami a kupní silou domácností.

Klíčové je, že růst nezastavily ani vyšší úrokové sazby, které v posledních letech výrazně prodražily hypotéky. Obvykle by dražší úvěry měly poptávku ochladit a ceny přibrzdit. V Česku se to ale děje jen omezeně, což naznačuje, že za zdražováním stojí faktory hlubší a strukturálnější než jen momentální nálada trhu. Ceny drží nahoře něco odolnějšího než jen levné peníze.

Proč Česko zdražuje rychleji než zbytek Evropy

Hlavním podezřelým je chronický nedostatek nové výstavby, obzvlášť v Praze a dalších velkých městech. Nových bytů se staví málo, poptávka je ale trvale silná, a jednoduchý zákon nabídky a poptávky pak tlačí ceny nahoru. Rozdíl mezi tím, kolik bytů lidé chtějí, a kolik jich reálně vzniká, se rok od roku prohlubuje. Tenhle nepoměr je motorem celého zdražování.

Za nedostatkem výstavby stojí z velké části zdlouhavý a nepředvídatelný povolovací proces. Získat všechna razítka na nový bytový dům trvá v Česku dlouho a developeři čelí nejistotě, která projekty prodražuje a zpomaluje. Když je obtížné a zdlouhavé stavět, nabídka nedokáže držet krok s poptávkou ani v době, kdy zájem o bydlení zjevně je. Byrokracie tak nepřímo drží ceny vysoko.

Role poptávky a hypotečních sazeb

Poptávková strana zůstává silná z několika důvodů najednou. Bydlení má v Česku hluboce zakořeněnou roli spořicího nástroje a mnoho domácností i investorů vnímá vlastní byt jako nejjistější uložení peněz. K tomu se přidává obava z inflace, která do nemovitostí žene další kapitál hledající ochranu před znehodnocením úspor. Vlastní bydlení tu není jen střechou nad hlavou, ale i formou spoření.

Hypoteční sazby přitom hrají roli v obou směrech. Vyšší sazby sice zdražují splátky a část zájemců z trhu vytlačují, zároveň ale zablokovaly nabídku z druhé strany. Majitelé s levnými staršími hypotékami nechtějí prodávat a přecházet na dražší úvěr, takže na trh přichází méně bytů z druhé ruky. Výsledkem je paradox, kdy dražší peníze poptávku zcela neochladí a nabídku ještě víc přiškrtí. Trh se tím dostává do sevření z obou stran.

Dopad na dostupnost bydlení

Následek je čitelný: dostupnost vlastního bydlení se v Česku dál zhoršuje. Ceny bytů rostou rychleji než mzdy, takže počet průměrných ročních platů potřebných na pořízení bytu patří mezi nejvyšší v celé Evropě. Pro mladé domácnosti a lidi bez rodinné výpomoci se první vlastní byt stává čím dál vzdálenějším cílem. Nůžky mezi cenami a příjmy se rozevírají dál.

Tenhle tlak přelévá poptávku do nájemního bydlení, kde ale rostoucí zájem žene nahoru i nájmy. Domácnosti, které si nemohou dovolit koupit, tak platí čím dál vyšší nájem, což jim znesnadňuje spořit na vlastní bydlení. Vzniká začarovaný kruh, ze kterého se bez zásadní změny na straně nabídky těžko vystupuje. Zhoršená dostupnost není okrajový problém, ale téma s dopadem na celou ekonomiku a společnost.

Regionální rozdíly

Celostátní čísla zakrývají výrazné regionální rozdíly. Praha zůstává nejdražším a zároveň nejnapjatějším trhem, kde se koncentruje pracovní poptávka i investiční zájem, a kde je nedostatek nové výstavby nejcitelnější. Blízko se drží Brno a další krajská města, kde ceny také rostou svižně. Metropole táhnou celostátní průměr vzhůru.

V menších městech a venkovských oblastech je obrázek pestřejší. Někde ceny stoupají mírněji, jinde stagnují, protože chybí pracovní příležitosti a zájem o bydlení není tak intenzivní. Rozdíl mezi drahými metropolemi a levnějším zbytkem země se přitom spíš prohlubuje, což dál posiluje ekonomickou nerovnováhu mezi regiony. Kde jsou práce a školy, tam jsou i nejvyšší ceny.

Výhled

Krátkodobě nic nenaznačuje, že by tlak na ceny měl zásadně polevit. Dokud zůstane nová výstavba omezená a povolovací proces zdlouhavý, bude nabídka strukturálně zaostávat za poptávkou. Případné budoucí snižování úrokových sazeb by paradoxně mohlo ceny znovu rozproudit, protože levnější hypotéky obvykle přinesou na trh další kupující. Levnější úvěry by tak mohly zdražování ještě přiživit.

Klíčem k obratu je nabídka, ne poptávka. Bez výrazného zrychlení výstavby a zjednodušení povolování bude Česko dál patřit mezi země s nejrychleji rostoucími cenami bytů v Evropě. Vývoj sazeb sleduje ČNB a data o cenách nemovitostí zveřejňuje ČSÚ. Otázka do budoucna proto nezní, zda ceny porostou, ale zda se podaří rozjet výstavbu dřív, než se dostupnost bydlení stane neúnosnou pro celou generaci.

Časté otázky

O kolik rychleji rostou ceny bytů v Česku oproti EU?

Podle Hypoindexu je tuzemské tempo zdražování zhruba dvojnásobné oproti průměru Evropské unie, přičemž mezikvartální růst se pohybuje řádově v jednotkách procent. Data vycházejí ze srovnání Eurostatu a růst nepolevil ani na začátku letošního roku.

Proč Česko zdražuje rychleji než zbytek Evropy?

Hlavní příčinou je chronický nedostatek nové výstavby, zejména ve velkých městech, tažený zdlouhavým a nepředvídatelným povolovacím procesem. K tomu se přidává trvale silná poptávka, protože bydlení tu plní roli spořicího nástroje a ochrany před inflací.

Proč růst nezastavily vyšší hypoteční sazby?

Vyšší sazby sice zdražují splátky a část zájemců z trhu vytlačují, zároveň ale přiškrtily nabídku. Majitelé s levnými staršími hypotékami nechtějí prodávat a přecházet na dražší úvěr, takže na trh přichází méně bytů z druhé ruky, což ceny drží nahoře.

Jaký je výhled do budoucna?

Krátkodobě nic nenaznačuje výrazné zlevnění. Dokud zůstane nová výstavba omezená, bude nabídka zaostávat za poptávkou. Paradoxně by budoucí snižování úrokových sazeb mohlo ceny znovu rozproudit, protože levnější hypotéky přivedou na trh další kupující. Klíčem k obratu je nabídka, ne poptávka.